寫字樓為什么不適合投資？房住不炒，這是明確地告訴大家，房子是用來住的，不是用來炒的。不能炒房之后，很多人也不敢投資房產(chǎn)住宅，因此有些朋友把投資的目光移向了同樣屬于房地產(chǎn)的寫字樓項(xiàng)目。不管投資或者開公司自用，買寫字樓看來比較劃算，事實(shí)上真的是這樣嗎？在這里，財(cái)說得明白為大家分析寫字樓是否值得買。

  01其實(shí)我之前也是經(jīng)常想著買寫字樓的其中一員。

  因?yàn)樽约旱墓疽恢痹谧庥脤懽謽牵蛔饨疬€要交管理費(fèi)，每個(gè)月還要交稅，說不心疼是假的，感覺在幫別人供寫字樓，就想著那還不如自己買下來。如果哪天公司不做了，或者做大了換寫字樓，買的也可以租給別人。

  而且很多大城市的寫字樓的價(jià)格相比于同地段的住宅價(jià)格便宜很多，這樣算下來，租金收益率是很不錯(cuò)的。

  02但是注意，作為投資，在這里你要考慮兩個(gè)方面。我也是慢慢才了解這些的。

  第一個(gè)是租金收益率，其實(shí)寫字樓的按月來算它的租金收益率真的比較可觀。以我曾經(jīng)住過的廣州市區(qū)某一座寫字樓為例，售價(jià)大約200萬，租金每月9000，一年算下來的租金10萬，僅租金的收益率就達(dá)到了5%。

  但是如果你把它按一段時(shí)間（1、2年）來算，就會(huì)發(fā)現(xiàn)收益率明顯下降。

  因?yàn)槲覀冞€要想到寫字樓并不是總是被租滿的，它還會(huì)有空置的時(shí)候，而空置的時(shí)候往往是2、3個(gè)月。

  它跟房子不一樣，打個(gè)比方，在廣州的市中心，住宅是不可能閑置的，你跟房東說下個(gè)月不租了，房東馬上就找中介來看房子，你還沒走已經(jīng)簽好下一家租客了。

  但是位于市中心的地方，寫字樓空置個(gè)3、4個(gè)月是很正常的。那么空置下來已經(jīng)不是收不到租金的問題那么簡(jiǎn)單，而是你還要每個(gè)月給管理費(fèi)的問題，基本上2個(gè)月的管理費(fèi)就相當(dāng)于1個(gè)月的租金。你空置2個(gè)月你少了2個(gè)月租金，并且還吃掉你一個(gè)月的租金。

  這么一算下來，租金收益率會(huì)大幅度下降。

  03第二個(gè)是如果你要考慮未來轉(zhuǎn)讓，寫字樓轉(zhuǎn)讓的稅率很高，。

  本身寫字樓的漲幅就比住宅低很多，我們看到這幾年住宅的漲幅非常近，但是卻發(fā)現(xiàn)寫字樓的漲幅相對(duì)較小。

  有些人感覺到寫字樓的漲幅不低，那是以不斷建成的新寫字樓來衡量，比如10年前的某一座寫字樓1萬元，5年前的另一座新寫字樓售價(jià)2萬元，而現(xiàn)在的第三座寫字樓售價(jià)3萬元，這就讓人認(rèn)為寫字樓的價(jià)格不斷的上漲。

  但是如果你現(xiàn)在回頭找10年前的那一座寫字樓，目前的售價(jià)可能也才是1.5萬元，甚至有可能低至1.2萬元。

  我們的投資回報(bào)不能以不斷建成的新寫字樓價(jià)格來衡量，是否漲了漲，幅多少，要看你持有的那一個(gè)舊寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格。

  另外，好不容易累計(jì)了一小部分，有三分之一甚至可能更多去交轉(zhuǎn)讓稅。所以我們買一套住宅，100萬漲到300萬，你交完稅差不多獲得180萬的收益。但如果你買的是寫字樓，可能好不容易漲了50萬，到手卻只有30萬。

  所以不管你是自己開公司的，或者是做投資也好，租寫字樓就已經(jīng)足夠了，在這里不太贊成大家買寫字樓。